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L'objectif de cette premi猫re semaine est de mettre en place les concepts 茅conomiques suivants: (1) Arbitrage; (2) Taux d'int茅r锚t et taux de rendement, (3) Concurrence; (4) Equilibre; (5) Consentement 脿 payer, (6) Prix et valeur; (7) Modalit茅s de vente (vente aux ench猫res). Ce sont des concepts fondamentaux de l'analyse 茅conomique, qui sont employ茅s dans beaucoup de contextes mais que nous allons utiliser dans le contexte du march茅 foncier. Ils nous permettront d'aboutir d茅j脿 脿 un premier mod猫le de la formation des prix fonciers, un mod猫le simple qui sera affin茅 dans les le莽ons suivantes.

L'objectif de cette deuxi猫me semaine est mettre en place les concepts 茅conomiques suivants: (1) Fonds et fortune聽; (2) Plus-value聽; (3) Taux de rendement direct, taux de plus-value et performance聽; (4) Anticipations. Ces concepts permettront d'enrichir le mod猫le de la formation des prix fonciers, puisqu'on va ajouter au mod猫le la recherche d'une plus-value comme motif d'investissement. Or, prendre en compte dans le calcul l'augmentation possible du prix du terrain oblige 脿 se poser des questions sur les anticipations de prix.

L'objectif de cette troisi猫me semaine est mettre en place les concepts 茅conomiques suivants: (1) Prix maximum acheteur et prix minimum vendeur (consentement 脿 recevoir)聽; (2) Th茅saurisation聽; (3) Co没t d'opportunit茅聽; (4) Frais de transaction聽; (5) Prix d'exercice. Apr猫s s'锚tre concentr茅s sur les calculs d'arbitrage de l'investisseur int茅ress茅 脿 acheter un terrain, ce module va explorer les calculs d'arbitrage faits par les autres parties 脿 la transaction: le propri茅taire foncier, qui doit accepter de vendre le terrain, et l'usager, qui paie la rente fonci猫re alors qu'il pourrait acheter lui-m锚me le terrain. Cela permettra de confronter ces calculs pour mieux expliquer encore la formation des prix fonciers dans la n茅gociation entre ces parties.

L'objectif de cette quatri猫me semaine est d'aborder le financement immobilier et les calculs financiers inter-temporels. Elle va permettre de mettre en place les concepts 茅conomiques suivants: (1) Fonds propres et fonds 茅trangers聽; (2) Effet de levier du financement聽; (3) Co没t des fonds ou co没t du capital, en particulier le co没t moyen pond茅r茅 du capital聽; (4) Amortissement financier et amortissement comptable聽; (5) D茅pr茅ciation physique et d茅pr茅ciation 茅conomique聽; (6) Revenu immobilier聽; (7) Travaux d'entretien et travaux 脿 plus-value聽; (8) Actualisation et capitalisation. Ce module permet d'ajouter du r茅alisme 脿 l'investissement immobilier. Il ne s'agit plus simplement d'un investisseur qui ach猫te un terrain avec ses 茅conomies. Dans ce module, l'investisseur combine ses 茅conomies avec de l'argent emprunt茅 pour acheter un bien immobilier plus complexe, qui rapporte des revenus mais occasionne aussi des frais, qui se d茅pr茅cie si on ne l'entretient pas assez, mais dont on peut aussi augmenter la valeur en y mettant les moyens. Enfin, 脿 la fin du module en entamera les calculs financiers sur plusieurs ann茅es. La difficult茅, c'est que des sommes d'argent obtenues ou d茅pens茅es 脿 diff茅rentes dates ne sont pas directement comparables. Il serait donc faux de les additionner. Les calculs d'actualisation et de capitalisation permettent de ramener tous ces flux de tr茅sorerie 脿 une seule date.

L'objectif de cette cinqui猫me semaine est de se donner les moyens de faire des calculs financiers portant sur plusieurs ann茅es, alors que jusqu'ici l'arbitrage ne portait que sur une seule ann茅e. En effet, celui qui ach猫te un bien immobilier ne pr茅voit g茅n茅ralement pas de le revendre dans l'ann茅e mais plut么t de le conserver sur de nombreuses ann茅es. Les placements financiers peuvent aussi porter sur de nombreuses ann茅es, mais ils promettent un taux de rendement invariable, alors que les revenus d'un placement immobilier peuvent changer chaque ann茅e. Cela va compliquer la comparaison 鈥� l'arbitrage 鈥� 脿 moins de pouvoir postuler une r茅gularit茅 dans l'茅volution des revenus du placement immobilier. Ce module de cours va permettre de mettre en place les concepts 茅conomiques suivants: (1) La convergence de la somme d'une succession infinie de revenus聽; (2) L'horizon d'investissement et la valeur terminale d'un bien immobilier聽; (3) La sp茅culation et sa cons茅quence, la bulle immobili猫re聽; (4) La comparaison entre location et achat. Les revenus immobiliers varient dans le temps et avec eux les prix immobiliers. On va voir la relation entre les deux, afin de comprendre la croissance des prix immobiliers. On va aussi voir que la formule vue dans les toutes premi猫res le莽ons 鈥� prix = revenu divis茅 par taux d'int茅r锚t 鈥� peut refl茅ter 脿 la fois une immense myopie et un horizon infiniment lointain. D猫s que l'analyse porte sur de nombreuses ann茅es il se pose la question des anticipations. Nous n'allons pas encore voir comment se forment les anticipations mais nous distinguerons entre anticipations rationnelles et irrationnelles et comment ces derni猫res, combin茅es 脿 la sp茅culation, peuvent conduire 脿 une bulle des prix immobiliers. Ce module sera aussi l'occasion de faire intervenir un nouvel acteur, le locataire, qui peut 锚tre amen茅 脿 faire des calculs tout 脿 fait similaires 脿 ceux de l'investisseur lorsqu'il a le choix entre louer un logement ou une autre surface immobili猫re et l'acheter.

L'objectif de ce module est de passer en revue les principales m茅thodes utilis茅es dans la pratique professionnelle pour 茅valuer les biens immobiliers. On va se situer dans deux contextes d'茅valuation: (1) Assistance 脿 un acheteur potentiel pour d茅terminer son consentement 脿 payer pour un bien immobilier sp茅cifique. C'est particuli猫rement important lorsqu'il est invit茅 par le propri茅taire de ce bien 脿 lui faire une offre. Dans le cas o霉 le propri茅taire affiche un prix, notre client doit d茅terminer si ce prix lui convient, donc s'il ne d茅passe pas son propre consentement 脿 payer. (2) Estimation du prix de march茅 d'un bien immobilier, donc du prix auquel il pourrait 锚tre vendu dans des conditions normales de vente. Au terme de ce module, les participant-e-s ne seront pas encore capables de proc茅der 脿 une 茅valuation immobili猫re en utilisant les diff茅rentes m茅thodes, mais ils/elles auront compris pourquoi il existe diverses m茅thodes, sur quels principes elles reposent, quelles sont les donn茅es n茅cessaires pour les appliquer, ce qu'elles permettent de faire et comment on peut les combiner pour aboutir 脿 un consentement 脿 payer/脿 recevoir ou 脿 une pr茅vision du prix de march茅.