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La deuxi猫me partie du cours est la continuation logique de la premi猫re, permettant d'approfondir notre compr茅hension du march茅 immobilier et du march茅 foncier en particulier. Ce premier module va faire plaisir 脿 celles et ceux qui ont trouv茅 que nous sommes all茅s trop loin dans la mod茅lisation math茅matique. Nous allons en effet nous contenter d'une 茅quation tr猫s simple qui lie le prix du terrain au prix du bien immobilier qui peut 锚tre r茅alis茅 脿 partir de ce terrain moyennant des travaux de construction. Le lien entre prix immobilier et prix foncier va occuper tout ce premier module et une partie du suivant. Dans le premier cours, chacun 茅tait 茅valu茅 s茅par茅ment sur la base des revenus que le sol et l'immeuble peuvent obtenir. Or, un terrain prend surtout de la valeur quand il peut 锚tre transform茅 en immeuble. Les principaux concepts d茅velopp茅s dans ce module sont: (1) Le compte 脿 rebours du promoteur聽; (2) La m茅thode par d茅duction聽; (3) La marge du promoteur聽; (4) L'incidence des droits 脿 b芒tir sur le prix foncier聽; (5) La densit茅 fonci猫re. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'expliquer pourquoi un terrain se vend 脿 un prix diff茅rent d'un autre au vu des potentiels de valorisation de chacun.

Avec le compte 脿 rebours et sa version affin茅e de la m茅thode par d茅duction, nous disposons d'un mod猫le simple du calcul du promoteur qui le conduit au prix qu'il ne devrait pas d茅passer en achetant le terrain. Ce mod猫le fait d茅pendre le prix foncier du prix immobilier. Pourtant, on entend souvent que l'immobilier est cher 脿 tel ou tel endroit parce que le foncier est cher. Alors est-ce le prix immobilier qui d茅termine le prix foncier ou l'inverse? Tout ce module est consacr茅 脿 mieux comprendre le lien entre ces deux prix. Il faudra, pour cela, r茅fl茅chir 脿 la causalit茅, 脿 la concurrence entre promoteurs, aux diff茅rents degr茅s de pr茅paration du terrain et aux autres intervenants dans le processus de valorisation du foncier (la cha卯ne de valeur du foncier) et enfin 脿 la diff茅rence entre prix acceptable et prix probable. Les principaux concepts d茅velopp茅s dans ce module sont: (1) Les liens de causalit茅 entre prix fonciers et prix immobiliers聽; (2) L'incidence fonci猫re聽; (3) Le principe g茅n茅ral du meilleur propri茅taire ('best owner')聽; (4) La cha卯ne de valeur du foncier聽; (5) La pr茅paration du terrain聽; (6) Le d茅veloppeur. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'expliquer comment les prix fonciers sont affect茅s par les prix immobiliers et de quoi cela d茅pend. Ils sauront aussi comment pr茅ciser l'茅tat de pr茅paration d'un terrain avant d'en estimer le prix et comment int茅grer cet 茅tat de pr茅paration dans l'estimation.

Le compte 脿 rebours du promoteur ou un autre calcul analogue d茅termine le consentement 脿 payer d'un acheteur pour un terrain. Or, le prix auquel se fera la transaction d茅pend aussi des exigences du propri茅taire foncier, son consentement 脿 recevoir. En plus, il n'y g茅n茅ralement pas qu'un seul acheteur potentiel pour un terrain et pas qu'un seul terrain pouvant 锚tre achet茅. L'ensemble des acheteurs potentiels et des terrains qu'ils peuvent acheter, avec leurs propri茅taires, constitue un "march茅". Les transactions se font sur le march茅, qui peut 锚tre virtuel. Comprendre comment fonctionne le march茅 permet de comprendre la formation des prix et le volume des transactions. Ce module est consacr茅 脿 cela. Les principaux concepts d茅velopp茅s dans ce module sont: (1) L'offre聽; (2) La demande et la loi de la demande聽; (3) Le march茅聽; (4) L'exc茅dent d'offre et l'exc茅dent de demande聽; (5) L'茅quilibre de march茅 et sa stabilit茅聽; (6) Le prix et la quantit茅 d'茅quilibre. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'identifier les d茅terminants principaux de l'茅volution des prix et des quantit茅s 茅chang茅es sur le march茅 foncier ou tout autre march茅 libre, c鈥檈st-脿-dire non contr么l茅 par une autorit茅. Ils/elles sauront pr茅dire les effets sur les prix et quantit茅s de modifications conjoncturelles telles qu'une acc茅l茅ration de la croissance d茅mographique ou des revenus ou la variation de la disponibilit茅 fonci猫re.

Le module pr茅c茅dent a montr茅 comment fonctionne un march茅, en particulier comment est d茅termin茅 le prix par interaction entre l'offre et la demande. Nous 茅tions sur un plan purement "positif", au sens o霉 il s'agissait d'expliquer et de comprendre, sans juger. Pourtant, un 茅quilibre de march茅 fait des heureux et des d茅莽us, des gagnants et des perdants. Les identifier nous met sur un plan normatif, au sens o霉 il est positif de qualifier un r茅sultat de march茅 pr茅f茅rable 脿 un autre. Ce module est consacr茅 脿 cela: se doter des crit猫res pour juger un r茅sultat de march茅 puis le faire. Nous utiliserons ensuite ces outils pour 茅valuer des interventions publiques sur le r茅sultat du march茅. Les principaux concepts d茅velopp茅s dans ce module sont: (1) Le surplus des acheteurs, le surplus des vendeurs et le surplus total聽; (2) Les variations de surplus聽; (3) Les restrictions de prix et les restrictions de quantit茅聽; (4) Les imperfections des march茅s聽; (5) Les co没ts externes聽; (6) Les erreurs de jugement聽; (7) Les taxes et les subventions. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'appr茅cier les vertus de l'茅quilibre du march茅 libre, mais aussi ses limites. Ils/elles comprendront les grandes cat茅gories d'intervention du r茅gulateur sur les march茅s et leurs effets.

Les deux derniers modules ont 茅t茅 consacr茅s 脿 comprendre comment fonctionne le march茅 foncier, en d茅crivant l鈥檕ffre de terrains, la demande de terrains, la confrontation de l鈥檕ffre et de la demande qui d茅termine le prix et comment tout ceci change dans le temps. Ce mod猫le du march茅 permet aussi de comprendre ce qui se passe sur les autres march茅s, notamment les march茅s qui nous int茅ressent en rapport avec le march茅 foncier, 脿 savoir le march茅 de la construction, le march茅 immobilier, le march茅 du logement, et le march茅 financier. Dans ce module, nous allons d茅crire bri猫vement ces march茅s apparent茅s puis surtout montrer comment ils sont li茅s entre eux. En effet, le prix du terrain qui est 茅tabli sur le march茅 foncier entre dans le prix de revient de la production immobili猫re sur le march茅 de la construction. Ce prix de revient a une incidence sur le prix qui va s'茅tablir sur le march茅 immobilier. Dans l'autre sens, les prix immobiliers affectent les consentements 脿 payer des ma卯tres d'ouvrage sur le march茅 de la construction, donc les prix de revient de construction, ce qui va aussi se r茅percuter sur les prix fonciers. Les principaux concepts d茅velopp茅s dans ce module sont: (1) La d茅finition des prix et quantit茅s sur les diff茅rents march茅s composant la cha卯ne de valeur du foncier聽; (2) Les d茅terminants de l'offre et de la demande sur ces march茅s聽; (3) Les liens entre march茅s, d'amont en aval et retour聽; (4) L'acheteur marginal et le vendeur marginal聽; (5) La coh茅rence entre march茅s聽; (6) La transmission des perturbations entre march茅s. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'expliquer comment les march茅s sont li茅s entre eux et comment les r茅sultats d'un march茅 (prix et quantit茅) affectent ceux des autres march茅s.

La r茅flexion 茅conomique sur le territoire a 茅volu茅 en parall猫le avec celle sur la ville et sa forme urbaine. Pour pr茅senter leurs interactions, ce module porte sur l鈥檌mpact de l鈥櫭ヽonomie spatiale sur les mod猫les de ville, la contribution des approches quantitatives et qualitatives 脿 la mod茅lisation et les strat茅gies 茅conomiques pour 茅tudier les structures profondes de la ville. Les principaux concepts d茅velopp茅s dans ce module sont聽: (1) La ville/茅conomie comme stocks et flux; (2) Trois 茅l茅ments de la ville聽: l鈥檈nclave, l鈥檃rmature et l鈥檋茅t茅rotopie; (3) Les mod猫les normatifs de la ville聽: la ville cosmique, la ville machine et la ville 茅cologique; (4) Les mod猫les 茅conomiques et quantitatifs de la ville; (5) Les approches qualitatives de la ville; (6) Le mod猫le de la ville complexe. 脌 la fin de ce module, les participant-e-s seront capables de reconna卯tre les mod猫les normatifs de la ville, l鈥檌nfluence des mod猫les 茅conomiques et les trois 茅l茅ments qui caract茅risent une compr茅hension circulatoire de la ville. Ils sauront 茅galement les situer dans la forme urbaine 芦聽r茅elle聽禄 et comprendre leur possible contribution au succ猫s 茅conomique d鈥檜n r茅seau d鈥檈spaces publics urbains 脿 multiples 茅tages.